○ 방송 : CPBC 라디오 <김준일의 시사천국> (FM 105.3 MHz 18:03 ~ 19:00)

○ 일자 : 2026년 8월 14일 금요일

○ 진행 : 김준일 앵커

○ 출연 : 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수
 
▷최근 집값이 급등하고 전월세 시장 역시 불안한 흐름을 보이고 있습니다. 정부가 대출 규제에 이어 세제 개편안까지 내놨지만 비거주 1주택자에 대한 세 부담 강화 등을 놓고 논란과 우려도 계속되고 있는데요. 이런 가운데 정부가 어제 추가 주택 공급 대책을 발표했습니다. 수도권에 23만 호 이상을 추가 공급하고 공공택지 착공 기간도 대폭 줄이겠다. 이른바 공급 속도전인데요. 과연 이번 대책이 시장의 불안을 잠재울 수 있을지 오늘 팩트천국에서 짚어보겠습니다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수 나오셨습니다. 교수님, 안녕하세요.

▶안녕하세요.


▷교수님은 저희 방송에 처음 오신 것 같아요. 제가 명성은 익히 자주 들었는데 자주 좀 모시도록 하겠습니다. 아무래도 부동산 전문가를 계속 모셔야 될 것 같은 이 불길한 예감은 뭘까요? 요즘 바쁘시죠?

▶예. 8.3 대책 나온 이후와 또 8.13 대책 나온 이후에 웬만한 방송국에는 거의 다 가본 것 같습니다. 방송을 뭐 저도 오래 했습니다. 한 25년 했지만 이제 이렇게 그 시장이 어지러워지고 정책이 혼선이 많을 때 특히 부동산 시장이 그럴 때 제가 많이 그 출연하는 것 같습니다.


▷예. 일단 어제 발표 대책 이게 숫자로 붙이니까 너무 맨날 힘들어요. 8.13 대책이라고 또 얘기를 하더라고요. 이거 숫자 외우기가 만만치 않은데 문재인 정부 때는 25개의 숫자를 외워야 되나 굉장히 힘들었습니다. 어쨌든 8.13 대책 어떻게 평가하시는지 일단 대략적인 내용을 말씀드리면 수도권에 23만 호 공급을 하겠다. 이렇게 밝힌 거잖아요. 그전에 대책들이 여러 번 있었는데 좀 정리해서 말씀드리면 저도 이제 헷갈려가지고 이거 보고해야 됩니다. 9.7이 한 번 있었죠. 그때는 수도권에 135만 가구를 착공을 하는 그러니까 임기 내에 착공하는 걸 목표로 했고 1.29 대책, 그때는 용산, 태릉, 과천 등 도심에 공급을 하겠다. 이렇게 나오고 공급 대책으로는 큰 덩어리로 보면 이번이 좀 세 번째인 것 같아요.

▶전부 9번의 정책이 나왔는데요. 그중에 지난해 9.7 대책은 135만 호를 공급하겠다고 하는 게 2030년까지 착공 기준입니다. 그리고 금년도 1월 29일 날 발표했던 것은 이제 6만 호 착공 기준이고요. 이번에 이제 23만 호를 하겠다고 했는데 발표는 12만 호고요. 실제로 2만 7천 호만 발표했습니다. 나머지는 새로운 택지지구를 발표하겠다는 겁니다. 이번에 그 8.13 대책을 내놓은 그 총평을 하면 공급보다는 속도전이다. 이렇게 생각이 됩니다. 그리고 특히 이제 기존에 나왔던 대책들을 어떻게 빨리 착공하느냐에 주안점을 둔 것 같습니다. 실질적으로 2만 7천 호는 얼마 되지 않는 양인데 신규 택지를 공급하는 거나 신규 택지에 주택을 공급할 때에는 적어도 7~8년, 10년이 걸려요. 그러면 이전에 그 135만 호 또 올해 6만 호와 23만 호만 합치면 160만 호 정도 됩니다. 이 160만 호의 양을 청취자분들께서는 모를 겁니다. 지난해 135만 호는 쉽게 말해서 1기 신도시가 5개 신도시인데 29만 2000가구입니다. 29만 2000 가구니까 135만 호는 1기 신도시를 4.6배 만들어야 돼요.


▷그럼 5개가 아니라 25개 만들어야 된다. 1기 신도시를 25개.

▶분당 신도시가 9만 7500가구 정도 됩니다.


▷한 10만 호라고 치면 130만 호면 분당 신도시 13개를 만들어야 되는 거예요?

▶14개 가까이 됩니다. 이거를 그 3~4년 만에 착공하기는 어렵죠. 그런데 이게 이제 신도시로만 공급하는 게 아니고 기존에 있는 3기 신도시를 포함해서 그 재개발, 재건축, 정비사업까지 포함한 양인데 사실은 이제 그 신규 주택 공급을 늘리는 것은 뭐 참 잘한 일입니다. 주택 공급은 그 체계적으로 계획적으로 미리 예측 가능한 대책을 내놔야 됩니다. 이번에 내놓은 대책도 역시 마찬가지로 중장기 대책으로 괜찮습니다. 계획이 계획으로 끝나지 말고 꼭 실천된다면 160만 호가 공급될 때는 아마 상당히 많이 주택이 남아돌지 않겠나? 그 정도로 양이 많습니다. 그런데 단기적으로 이제 주택 공급이 단기 주택 공급 정책이 없는 게 문제인데요. 주택은 당장 들어갈 집이 있어야 전세, 월세 시장이 안정화됩니다. 전월세 시장이 안정화돼야 매매 시장이 안정화됩니다. 그럼 이 주택이 입주 시점까지 착공이 아니고 착공과 입주는 분명히 다릅니다. 입주 시점까지는 적어도 5년에서 10년은 걸릴 텐데 그 사이에는 그러면 주택 가격이 급등해도 가만히 두겠는가? 그래서 아마 세제 정책으로 또 규제하는 거 아닌가 하는 생각도 들고요. 그래서 좀 아쉬운 점은 이번에 어쨌든 간에 공급량보다 속도전이다. 그러면서 아쉬운 점은 단기 주택 공급 정책이 없다는 겁니다.


▷그런데 어제 대통령이 집 못 지어 미쳤냐는 생각을 하도록 구체적인 실행 계획을 짜야 된다. 그래서 이제 뭐 속도전을 하겠다. 이런 걸 얘기를 했는데 제가 궁금한 게 이거예요. 그러니까 지금 예를 들면 공공택지를 어제 23만 호 중에 공공택지를 한 16만 가구를 공급하겠다라고 했는데 공공택지가 보통 착공까지 68개월이 걸리는데 이거를 37개월로 줄이기로 했다라고 하면 착공이 그러면 37개월이면 한 2년 좀 넘게 3년 안에는 이제 착공이 되는 거잖아요. 그러면 이재명 정부 임기 안에 이게 물량이 나올 가능성은 없는 건가요?

▶그런데 왜 지금까지 그렇게 안 했죠? 가능성을 먼저 봐야 됩니다. 새로운 택지를 개발할 때는 토지 등 소유자들의 그 토지를 이제 수용해야 되잖아요. 그럼 지장물 조사하고 감정 평가하면서 수용 절차는 3심 제도로 돼 있어요. 그냥 협약에 의해서 이렇게 평가 금액 가지고 합의가 안 되면 지방토지수용위원회에 토지 소유자가 이의제기 할 수가 있어요. 그래도 안 되면 중앙토지수용위원회에 또 한 번 이의제기를 할 수가 있습니다. 이게 2년은 갑니다. 그러니까 만약에 충분한 보상이 돼서 한 번에 합의가 되면 다행인데 합의가 되지 않으면 적어도 2년 정도는 끈다고 봐야 돼요. 그러니까 정부는 그 토지 수용하는 그 사이에 수용과 관계없이 어차피 갈 거니까 토지 이용 계획을 짜서 교통영향평가나 환경영향평가나 여러 가지 사업을 진행하겠다는 얘기입니다. 그러면 사업 속도가 줄을 수 있죠. 그래서 만약에 보상이 된다고 그러면 이제 보상 주는 순간 이주하거나 발 빠르게 이제 인허가를 들어갈 수가 있거든요.


▷그럼 제가 궁금한 게 이게 어차피 한 뭐 10년 정도 걸리잖아요. 보통 이런 거 하려면 뭐 이제 토지 수용하고 착공하고 그래서 뭐 준공해 가지고 분양까지 가려면. 제가 궁금한 게 그러면 문재인 정부 때하고 윤석열 정부 때 추진돼서 이재명 정부 때 분양되는 건 없는 건가요?

▶그러면 사실은 그 문재인 정부가 2017년도 5월 9일 날 대통령에 취임하셨습니다. 그리고 제일 먼저 내는 대책이 그 당시 6.19 대책이었어요. 이게 규제 대책이었고 두 번째 대책이 8.2 대책으로 이렇게 똑같이 이제 서울에 25개 구를 투기 과열 지구, 투기 지역으로 지정을 했어요. 25개가 투기 과열 지구, 11군데가 투기 지역이었어요. 전부 지역 규제했죠. 이번에도 똑같이 지금 현재 9.7 대책에서 규제했잖아요. 지금 경기도는 15군데입니다. 그런데 이 당시 7월 달에 통계청장이 서울의 주택이 한 100만 가구 정도 모자란다는 얘기를 했습니다. 그런데 그 당시에 지금 고인이 되었지만 민주당 대표였던 이해찬 대표께서 또 대통령도 마찬가지로 그런 말씀을 하셨는데 집이 왜 모자라냐, 다 살고 있는데. 길에 사는 사람 없지 않느냐라고 얘기하셨어요. 그거 맞잖아요. 그런데 사실 자기가 자기 집을 갖고 있는 반듯한 집에 사는 사람이 모자라는 거거든요. 세입자로 사는 것도 집은 있는 거죠. 방 한 칸이라도. 그런데 그 얘기가 하고 난 한 달 후에 이해찬 대표가 주택 공급 30만 호를 발표했습니다. 그게 지금 8년 전 얘기인데 그게 바로 31만 호의 3기 신도시입니다. 그러니까 3기 신도시가 과천을 포함해서 7군데입니다. 인천 계양지구, 부천 대장지구 그다음에 고양 창릉지구 그게 3만 9천 호,  그다음에 왕숙 1~2지구가 6만 6천 가구입니다. 그다음에 하남 교산지구 그다음에 광명시흥지구에 9만 가구나 돼요. 그런데 지금 남양주 왕숙2지구와 고양창릉지구는 무사히 끝나서 지금 사업이 진행되고 있고 또.


▷분양을 하고 있어요?

▶분양 일부 했죠. 그다음에 이제 인천계양지구하고 부천 대장지구도 일부 분양을 했고요. 첫 삽도 못 뜨고 아직 보상 나가는 지역이 광명시흥지구입니다. 제일 큰 데. 거기하고 하남교산지구도 일부 아직 보상이 다 안 나갔고요. 이게 8년 됐다고 제가 말씀드렸잖아요. 그러니까 이게 아무리 빨라도 4년 걸려도 끝내기 쉽지 않은데 이게 왜 그러냐면요. 토지 소유자들이 예를 들어 100만 원짜리 토지를 300, 400을 달라고 요구해요. 그러다 보니까 합의가 잘 안 되는 거거든요. 그래서 정당한 보상을 하는 건 당연하지만 이 기간을 단축해야 사업도 빨라진다고 봐요. 그래서 정부가 보상이 길어지니까 보상 기간 동안에 토지 이용 계획부터 여러 가지 환경 평가를 해서 보상이 끝나자마자 사업 승인을 내는 쪽으로 가게 되면 줄일 수 있습니다.


▷알겠습니다. 어쨌든 쉽지 않다. 그래서 정부가 비교적 빨리 지을 수 있는 빌라, 다세대, 오피스텔 같은 비아파트 공급도 늘린다고 어제 발표를 했어요. 그래서 2030년까지 수도권에서 13만 호의 착공을 지원하겠다라는 건데요. 이거는 좀 어떻게 보세요?

▶제가 국민과의 대화에서 제가 그런 질문을 했습니다. 지금 정부가 내놓은 대책들은 전부 중장기 대책으로 매우 좋은 대책이다. 꼭 실천되길 바란다고 얘기를 하면서 당장 들어갈 집이 없으면 전세 가격의 상승 압력을 받으니까 단기 주택 공급 정책은 바로 비아파트다. 다세대 연립 도시형 생활주택 오피스텔인데 이게 이제 문제가 뭐냐면요. 내년 말까지는 60m² 이하의 주택을 구입하는 경우는 수도권에서 6억 원 이하는 주택 수에서 배제돼 있습니다. 그런데 후년부터는 이제 주택 수에 들어가니까 수요자가 감소하겠죠. 그런데 이게 어제 13일 발표한 자료는 이걸 1년 연장해서 청년인 경우는 4억 원 이하 주택의 60m² 이하는 주택 수에서 배제합니다. 그리고 90까지도 대출 줍니다. 그런데 문제는 뭐가 있냐면요.


▷그게 청년미래 보금자리론 그거 말씀하시는 거죠.

▶예. 2년 만에 끝나고 나면 그다음에는 없잖아요. 그런데 무주택자나 신혼부부가 이 주택을 구입하게 되면 그 기간이 끝나고 나면 주택 소유자가 됩니다. 그러면 공공택지가 이제 분양할 것 아닙니까? 지금 많잖아요. 135 부터 많잖아요. 그 분양을 받으려면 공공택지는 분양가 상한제가 적용됩니다. 정상적인 가격에 80 정도로 분양하니까 누구나 분양받고 싶어 해요. 그런데 이 빌라를 사게 되면 주택 수에 포함될 경우에는 주택청약통장 가점제에서 85점 만점인데 청약통장 가입기간, 무주택 기간, 부양가족수인데 무주택 기간이 없어지잖아요. 그럼 분양을 못 받게 돼요. 그럼 분양 안 받을라 그러겠죠. 그다음에 기존 주택 소유자가 분양을 받게 되면 지금 이제 12억 이하지만 14억까지 늘어난다면 시가 20억 정도의 주택을 1가구 갖고 있다가 10년 넘어서 팔면 거주와 보유세를 포함해서 80 양도세를 감면 받습니다. 20만 냅니다. 그러니까 얼마나 커요? 그런데 만약에 5평, 10평짜리 빌라를 사는 순간 이 비과세 요건이 없어집니다.


▷기회가 다 박탈되거나 혜택이 줄어드는 거 아닌가.

▶오히려 양도세가 6에서 45인데 45 최고 세율로 계산해서 지방세 10를 가산하면 71.5 오히려 양도세를 내야 돼요. 그럼 안 사겠죠. 그러면 신혼부부도 안 사고, 무주택도 안 사고 기존 주택 더 안 산다면 이걸 공급해도 수요자가 없잖아요. 수요 없으면 공급을 안 하겠죠. 그래서 제가 일시 한 4년, 5년, 6년 동안 지금 택지지구에서 나오는 번듯한 아파트가 나올 때까지는 비아파트 공급을 늘리는 방법은 주택 수에서 배제하는 방법이다. 무조건 배제하는 게 아니고 소형만.


▷그러니까 다주택에 해당되지 않게 하라라는 걸로 지금 말씀.

▶주택 수에 배제되면 종부세도 해당이 안 되고 보유세도 좀 감면 되니까 그러면 이제 그걸 받아가지고 청년이나 무주택자한테 신혼부부한테 임대를 놓을 수가 있겠죠. 물론 이제 의무적으로 임대를 놓게 하는 방법도 있고요. 그러면 공급이 늘면 시장이 안정화되지 않겠나. 그런데 어제는 이거만 남은 거죠. 13일 날.


▷그러니까 청년들 중심으로 이렇게 지원하겠다라는 건데 그것뿐만이 아니라 더 확대해야 된다라는 게 지금 교수님 말씀이시고요. 진도를 또 빨리빨리 나가야 돼서. 안철수 의원은 이렇게 얘기했어요. 아파트를 원하는 2030에게 빌라 살라고 하는 거는 모독이다. 뭐 이렇게 얘기를 해서 청년미래 보금자리론 이거에 대해서 비판을 했거든요. 이거는 현실성이 있는 비판인가요?

▶청년들이 4억을 대출을 받든지 뭐 3억 5천을 대출을 받아서 빌라를, 조그마한 걸 살까요? 취업을 했다고 해서 월급이 그렇게 되지도 않고 물론 금리도 3.2로 낮게 준다 하더라도 저는 쉽게 청년들이 임대나 월세, 전세를 살 수 있어도 주택을 비아파트를 구입하지는 않을 것 같아요. 그런 차원에서 안철수 전 대표가 말씀하신 것 같아요. 그리고 한 번 사게 되면 뭐 1~2년 있다가 팔고 다시 아파트로 갈 일도 없잖아요. 이게 2년 동안 하는 거니까. 그래서 이왕 젊은 사람들도 또 청년들도 신혼부부도 모두 아파트 선호하잖아요. 비아파트는 전세 사고가 많이 나다 보니까 선호하는데 이거를 정부가 장려하듯이 대출을 주면서 사라고 할 때 과연 이들이 사겠는가. 그래서 오늘도 제가 모 언론사 기자하고 통화하면서 청년들은 빌라에만 살라고 하느냐라는 질문을 받았어요. 그런 취지는 아니었다고 봐요, 정부가.


▷아니 그런데 아니 이건 굉장히 현실적인 건데 빌라에만 살고 저는 오랫동안 다세대나 빌라에서 제가 50이 넘었지만 굉장히 오랫동안 살았거든요. 아파트에서 산 적도 있고 그러는데 그냥 돈에 맞춰서 사는 거지 이거를 누구는 빌라에 살라고 하고 그런 게 있나? 그 생각이 들어요.

▶이제 누구나가 자기 집을 거주의 개념으로 봐서 그냥 살면 돼요. 저도 종부세도 안 내고 저도 강남에 살지는 않습니다마는 부동산 오래 있어도. 그런데 사실은 모든 사람들은 자기 재산의 증식을 원하고 또 누구나가 선호하는 지역에 살고 싶고 또 누구나가 선호하는 아파트에 살고 싶어 하기 때문에 문제인 겁니다.


▷그러니까 아파트 가격이 비싸잖아요, 문제는. 그러니까 냉정하게 얘기하면 20대가 갑자기 서울 평균 그러니까 중위값이 15억인데 아파트가 이거를 어떻게 살 수 있는지 그거를 원한다고 하는 것과 희망하는 것과 그거에 도달하는 거는 다른 문제잖아요.

▶서울에서 꼭 살지 않고 2기 신도시나 또 3기로 가면요. 주택 가격이 5~6억 정도 6~7억도 안 갑니다. 그 정도밖에 안 갑니다. 제가 김포시에서 7년을 전세 살았습니다. 예전에 그때 전세가 뭐 2억도 안 갔고요. 지금 제가 이사 나온 지가 이제 한 5년 됐는데 이사 나오고 난 이후에 제가 가끔 갑니다. 갔는데 아직도 5억, 6억 정도면 34, 35평 삽니다.


▷알겠습니다. 이게 참 어려운 문제라서 각자의 또 욕망과 바라는 게 있고 그래서 이게 미스매칭이 분명히 발생을 하는데 정부한테만 또 너무 닦달하는 거 아닌가 사실 약간 그런 생각도 들기는 해요. 서울시에서는 오세훈 시장은 재건축, 재개발이 답이다. 계속 얘기를 하고 있어요. 그래서 정부에서 어느 정도 어제 좀 화답을 했습니다. 그래서 정부가 조합설립 동의율을 75에서 70로 낮추고 이주비도 지금 이주비가 안 나와 가지고 어쨌든 멸실이 되니까 새로 재건축을 하려면 그래서 이주비가 어느 정도 나와야 되는데 대출 상한이 걸려 있어서 그런데 이거를 좀 완화하기로 했거든요. 이거는 좀 어떻게 보십니까?

▶우선 그 75를 70 낮춘 거는요. 재개발 사업일 경우. 재건축은 이미 70 돼 있고요. 동의율이 75에서 70 낮춘 건 잘한 것 같아요. 그런데 공공으로 개발할 경우에는 67.7 이상을 받아야 되는데 이거 60로 낮춥니다. 사업 속도는 그것 때문에 좀 빨라질 수 있어요. 또 한 가지 이주비와 관련돼서는 이제 주택 가격이 15억 이하일 때 6억까지 대출 나가고 좀 그 이상은 안 되거든요. 그런데 이게 종전 부동산과 종후 부동산이라는 게 있어요. 지금 내가 갖고 있는 부동산을 평가했다가 준공된 이후에 가격을 우리가 이제 종후 부동산이라고 그래요. 이거는 그 준공된 걸 가상해서 평가할 수가 있거든요. 감정평가. 그래서 그중에 높은 걸로 이주비를 주겠다는 거거든요. 이것도 잘한 것 같아요. 그래서 만약에 이주가 된다고 그러면 일각에서는 뭐 재개발 사업을 하면 주택 수가 준다고 그랬어요. 대통령께서 그렇게 얘기했는데 그건 잘못 아신 거고 다가구 주택 같은 경우도 다섯 가구가 살면 분양주택은 하나가 나오지만 나머지 네 가구는 임대주택 입주권이 나옵니다. 그래서 기존에 살고 있는 임대주택 그 수 이상 임대주택을 짓거나 서울시 같은 경우는 약 21 정도의 임대주택을 짓게 합니다. 그러고도 남는 여유분을 일반 분양분에서 공사비를 충당합니다. 늘어나는 그 증가분이 적을 뿐입니다.


▷그러니까 대통령도 얘기를 한 게 실제 줄었다고 얘기한 게 아니라 실제 별로 많이 안 늘더라 이런 식으로 얘기를 했는데 궁금한 게 그거예요. 얼마나 보통 이거를 재건축이나 재개발을 하면 기존에 여기서 살던 사람들한테 다 나눠주고 추가적으로 들어오는 게 몇 프로나 되는 거예요.

▶그게 기존의 용적률에 따라 다른데요. 예를 들면 둔촌주공아파트가 5900세대였습니다. 그게 1만 2천 세대로 늘었어요.


▷그거는 많이 늘었네요.

▶그렇죠? 그런데 서초나 강남 지역에 기존에 12층, 15층짜리 재건축하면 일반 분양물이 한 500가구 정도 나오면 많이 나와요. 500, 600가구. 그러니까 기존의 용적률이 높은 아파트는 적게 나오고요. 낮은 아파트는 많이 나오는데 저밀도로 5층 아파트는 이제 거의 없습니다. 거의 10층 이상 12층, 15층이기 때문에 순증분이 이제 작을 수밖에 없어요.


▷옛날에는 아예 그러니까 단독주택이거나 다세대거나 그럴 때는 이거를 재건축, 재개발을 하면 좀 많이 나왔지만 지금은 이제 저층 아파트들을 다시 부수고 하는 거는 많이 안 나오긴 하겠네요. 용적률을 엄청 올리지 않는 이상.

▶5층 정도의 저밀도 아파트가요. 화곡주공, 반포1,2,3단지 주공, 도곡주공, 잠실주공, 암사시영 그다음에 뭐 개포주공 이런 것들은 굉장히 이익이 많이 남았죠.


▷그러니까 정부에서 생각하는 거는 그런 거잖아요. 그러니까 이게 기본적으로 재건축, 재개발을 하면 이거를 허물어야 되면 그만큼 또 주택이 다시 지어지는 기간까지는 최소 5년 이상 걸리고 길면 막 10년까지 걸리니까 그동안은 또 서울시에 주택이 부족하니까 이 멸실 문제도 있고 그만큼 증가, 순증하는 거는 많지 않으니 이게 유효한 대책이라고 보지 않는다라는 게 정부의 시각인 거잖아요.

▶그런데 사실은 정비사업이라는 재개발, 재건축, 주거환경 개선 사업은 주거환경을 개선하는 차원이 우선입니다. 두 번째가 이제 주택 공급층 차원인데 그러면 계속 노후 불량한 주택에서 살아야 되느냐 이것도 우리가 고민해 봐야 될 문제거든요. 그래서 두 가지 두 마리 토끼를 다 잡을 수는 없지만 주거도 환경 개선하면서 주택 수도 늘어나는 쪽으로 정부가 이제 추진을 해야 되거든요.


▷오늘 김윤덕 국토부 장관이 오후에 깜짝 놀랄 얘기를 했어요. 용산 어린이공원을 원래 이제 서울시하고 협의를 했잖아요. 여기다 아파트를 짓는데 그린벨트 해제 못한다. 그래서 죽어도 안 된다. 막 이렇게 서울시장이 얘기를 했는데 용산 어린이공원이 아니라 용산공원 전체의 아파트를 짓는 거를 추진하겠다. 그 용산 어린이공원은 8분의 1이거든요. 전체 공원의 부지의. 그러니까 그거보다 8배 더 짓겠다. 그런데 뭐 이게 현실 가능성은 차치하고 정부가 왜 이렇게까지 하는 걸까요?

▶당장 시급하게 주택 공급이 부족하니까 가격을 제어하는 데는 한계가 있다고 생각했던 것 같아요. 제가 이것도 다른 방송하고 인터뷰를 했었는데 용산공원은 두 가지 문제가 있어요. 하나는 도심 속에 있는 공원의 가치는 도시 외곽에 있는 공원보다 훨씬 가치가 높고 그 가치를 다 할 수 있어요. 이걸 헐고 만약에 집을 짓는다고 하면 그 가치가 날아가고 문화재도 역사적 문화재는 아니지만 역사적 보물일 수도 있거든요, 사실은. 그런데 이제 개발하다가 미군 부대였기 때문에 또 오염토가 나올 수도 있어요. 그럼 공사 기간이나 비용도 많이 들 수 있고 그래서 아마 여러 가지 입장에서 서울시가 반대하는 것 같아요. 그런데 이제 국토부 입장에서 볼 때는 서울에 그 금사라기 땅 주택 지으면 공급 많이 할 텐데 왜 안 하느냐 해서 이제 그렇게 이제 또 제안한 것 같아요. 그래서 사실은 서울시와 경기도 또는 뭐 정부인 국토부가 이 주택 공급과 관련된 관리와 관련된 거는 여야가 없잖아요. 민생 문제니까 머리를 맞대고 충분한 소통이 있어야 될 것 같아요.


▷민주당에서는 정치적인 얘기지만 오세훈 시장이 윤석열 정부 때는 서초구에 서리풀 지구 제안도 그린벨트도 풀어주고 그러더니 이재명 정부 들어오니까 하나도 안 풀어준다. 이거 의도가 있는 거 아니냐? 막 이런 식으로 얘기도 하더라고요. 어떻게 보세요?

▶사실 개발제한구역 해제는요. 우리가 그린벨트 해제는 71년도 7월에 이제 시작이 됐어요. 법이 개정돼서 그 목적이 뭐냐면요. 도시의 무분별한 확산을 방지하고 난개발을 방지하면서 녹지를 보존하는 차원이거든요. 서리풀 지구 같은 경우는 지상에 인목이 없습니다. 이미 꽃 재배나 또는 공장이나 또는 빈 땅으로 있어요. 이런 데는 개발설립 지정목적과 다르니까 개발 가능하죠. 그런데 용산공원은 일부만 빼놓을 건 공원입니다. 그러니까 그런 차원에서 아마 접근했던 거 아닌가. 그리고 이거 외에도 이번에 서울시와 소통이 안 되는 바람에 그린벨트 해제를 못 했는데 예를 들어 수서 역세권 뒤편 같은 경우는 나무가 없습니다. 이런 데는 개발이 가능하죠. 그리고 거기는 서울공항 때문에 높이 제한을 받아요. 공항 때문에. 또 하나 이제 그 성남 복정동 오른쪽도 역시 마찬가지로 개발이 가능합니다. 나무가 없습니다. 그런데 역시 비행장 옆에 있기 때문에 개발에 제한을 받아요. 이런 것들은 뭐 제 생각에는 녹지가 없기 때문에 개발이 가능하지만 산림이 있는 녹지를 훼손해서까지 개발하는 거는 좀 고민을 해봐야 될 것 같아요.


▷알겠습니다. 이제 공급 얘기를 했으니까 좀 대출 얘기를 해볼게요. 이제 어제 정부가 발표한 게 대출을 좀 전체적으로 늘리겠다라는 취지로 이제 얘기를 했는데 하지만은 투기는 막겠다. 이런 거였거든요. 그러니까 이제 시중은행이 지금까지는 가계대출 순증을 1.5인데 이거를 3까지 늘리겠다. 그러면 대략 올해 한 30조 원 정도를 더 이제 대출을 줄 수 있는 여력이 생기니까 그거는 좀 당장 대출을 받아야 되는 사람에선 긍정적인데 이게 좀 논란인데 수도권에 비거주 1주택자가 있는데 그 집에서 한 번도 살아보지 않은 사람이 전세대출을 받으려고 하면 전세대출을 주지 않겠다. 뭐 이런 게 있으니까 쉽게 얘기를 하면 갭투자를 하는 거죠. 내 돈을 다 때려 박아서 강남에다 하나 사고 그런데 돈이 한 푼도 없으니까 비싸니까 거기는 다른 사람이 세 들어서 살고 나는 대출을 받아가지고 수도권 외곽이나 이런 데서 살겠다. 이런 거를 막으려는 것 같아요. 그런데 이거에 대해서도 우려와 비판 좀 비거주를 너무 차별하는 거 아니냐 이런 얘기가 나오더라고요. 어떻게 보십니까.

▶그래서 이번 정부가 비거주 주택에 대해서는 이제 나중에 그 양도세 30를 전혀 살지 않는 경우에 공제 안 해주겠다. 또 살더라도 거주와 보유를 40씩 하는 걸 거주로 바꾸겠다고 한 게 바로 그건데 외곽에 있는 사람들이 그 서울에 만약에 집을 사놨다면 실질적으로 거주하게 되면 어떻게라도 빚을 내서 들어오게 됩니다. 그러면 공급이 한정돼 있는데 수요가 증가하죠. 대출 역시 마찬가지로 거기뿐이 아니라 실소유자면서 무주택자가 아니면 또는 분양을 받아서 중도금, 잔금 대출이 아니면 아마 상당히 규제를 많이 할 것 같아요. 그래서 주택이 있는 사람 뭐 또는 주택이 있음에도 거주하지 않는 사람들은 전세 대출이든 뭐 그 담보 대출이든 아마 제한할 것 같습니다.


▷그건 맞는 방향이에요?

▶사실은 무주택자들에게 대출을 규제하는 거는 잘못됐죠. 뭔 죄도 아닌데 내 집을 사겠다는데 왜 안 해줘요? 이거는 해줘야 되고 집이 있는 사람이 이전 수요라는 게 있어요. 작은 집을 팔고 큰 집으로 갈 때도 분명히 내가 팔고 내가 살면서 들어가는 주택에 대해서는 융자를 해줘야 되는 게 맞아요. 그런데 이미 시중에 유동성 자금이 너무 많습니다. 제가 여기 방송 나오기 전에 바로 봤는데요. 한국은행 자료를 보면 6월 기준으로 M2 광의의 통화량이 4200조가 넘었어요. 엄청 많이 늘고 있어요. 그러니까 이 돈의 양이 시중에 많다는 얘기는 돈의 가치가 떨어졌다는 얘기거든요. 그럼 돈을 더 줘야 되니까 물가가 올라갈 수밖에 없죠. 그럼 결국에 부동산 가격이 올라가는 거예요. 그래서 정부는 이것 때문에 금리를 올리고 세제를 통해서 거둬들이는 거거든요. 그런 차원이라면 이번에 30조씩 푸는 거는 또 그 정부의 정책과 반하는 거 아닌가.


▷공급은 시차가 있고 돈은 당장 풀리면 결국은 이거는 또 집값 상승을 조금 영향을 줄 수밖에 없다. 그런 우려가 나오더라고요. 정부도 약간 고육지책이다. 이게 하도 대출 규제에 대해서 불만들이 많으니까 좀 풀어주는 이런 상황인 것 같은데.

▶그래서 이번에는 아마 제가 볼 때는 세 가지 방향으로 줄 것 같아요. 첫째, 이주비와 관련된 거는 어느 최소한 줄 것 같고요. 두 번째, 무주택자나 또는 생애 최초 주택 구입자들이 대출을 받아 집을 사는 건 도와줄 것 같아요. 또 마지막 한 가지는 청년들이나 이렇게 전세 대출을 받을 때 해줄 것 같아요. 그 이외에는 아마 제한을 많이 하지 않겠나.


▷알겠습니다. 시간이 많지 않은데 전세나 월세 대책이 없었다라는 얘기가 나오더라고요. 이거는 좀 어떻게 해야 돼요?

▶정부가 주택 공급 정책만 추진 치중하다 보니까 지금 전세는 뭐 도저히 물건이 없으면 가격이 오를 수밖에 없잖아요. 그러고 또 이제 비거주 1가구 1주택에 대해서 규제하게 되면 살던 집을 버리고 내 집으로 들어가잖아요. 그럼 이 집이 나온다고 착각하지만 사실 내가 살던 집에 살아도 나가잖아요. 이러면 이제 수평 이동은 되지만 양적 증가가 안 되잖아요. 거기에 대한 대책이 없는 것 같아요.


▷그러면 그거는 추가적으로 대책을.

▶그래 되면 결국에 외지에서 경기도에 살던 사람들이 내 집에 들어오게 되면 수요 증가할 수 있죠. 그러면 상승 압력을 받을 수밖에 없습니다.


▷제가 궁금한 거는 이제 현상은 말씀해 주셨고 그러니까 어떤 대책을 정부가 좀 내놓으면 좋겠냐.

▶집을 당장 만들 수 있는 방법은 아까 말씀드린 대로 단기 주택 공급 정책밖에 없어요. 이거는 3개월, 4개월, 5개월이면 주택을 만들어낼 수 있어요.


▷3개월이면 만질 수 있어요?

▶단독주택 헐고 다세대 짓는 거는 3~4월이면 짓습니다. 그걸 말하는 거죠. 그런데 그거를 지어놔도 전월세는 나갈 수 있겠지만 누군가 소유해야 될 거 아닙니까? 사는 순간 다주택자가 되거나 무주택자가 사게 되면 오히려 청약통장 가점제도 불리하기 때문에.


▷그런 거에 대한 다주택의 불리함 이런 거를 좀 일시적으로 해제를 해주는 게 조금 필요하다 이런 말씀하시는 거죠.

▶내년도까지는 60m² 이하, 6억 원 이하가 주택 수에 배제돼요. 그리고 후년도는 이제 4억 이하의 청년들이 사는 경우는 배제가 돼요. 이거를 좀 길게 가야 반듯한 아파트가 공급될 때까지는 그거를 주택 수에서 배제해야 공급이 늘지 않나. 그건 단기 주택 공급 정책이기 때문에 그게 공급되면 전월세 시장도 안정화될 수 있어요.


▷알겠습니다. 오늘 여기까지 듣고 또 부동산 대책이 또 계속 나올 것 같아요. 제가 보니까. 뭐 10월에 또 김윤덕 장관이 또 한번 공급 대책 발표하겠다고 하니까 그때 또 다시 한번 모시고 얘기 들어보겠습니다. 지금까지 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수였습니다. 교수님 감사합니다.

▶감사합니다.


* 본 내용을 인용할 때는 프로그램명 cpbc 라디오 <김준일의 시사천국>을 밝혀주세요.

* 위 텍스트는 실제 방송내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.