○ 방송 : CPBC 라디오 <김혜영의 뉴스공감>

○ 진행 : 김혜영 앵커

○ 출연 : 한문도 / 한국부동산경제협회 회장


(주요 발언)
- "공시지가 역대 최대폭 하락"
- "공시가격 뚝…국민 호재, 정부 울상"
- "종부세 완화…오비이락"
- "부자감세 도와주려다 세원 확보 어려워"
- "부동산 정책, 부자도 불만 서민도 불만"
- "부동산 가격 하락, 올해까진 이어질 듯"
- "전세가격, 내년 상반기까지 이어질 것"
- "주택 마련, 본인 부담 수준라면 무리 없을 듯"
 

아파트 등 공동주택 공시가격이 뚝 떨어졌습니다. 공시가격은 재산세와 종부세 산정하는 기준이 되죠. 국민 입장에서 세금이 줄고 복지혜택이 늘어날 수 있지만 정부 입장에 걸쳐서는 세수 감소가 우려됩니다. 김반장의 픽 한국부동산경제협회 회장이신 한문도 전 연세대 교수와 말씀나눠보겠습니다.

▷안녕하세요?

▶안녕하세요?


▷주택공시가격이 뚝 떨어졌습니다. 2005년 제도도입 이후 가장 큰 하락폭인데 공시가격 하락 어떻게 봐야 할지 짚어주시면 좋겠습니다.

▶작년 6월부터 주택가격이 금리인상 때문에 급락했지 않습니까? 그게 적용이 되다 보니까 공시가격이 전국적으로 18 공동주택에 대해서 하락폭이 역대 최고치인데 말씀주신 것처럼 보유세 부담 다른 세제혜택들 복지혜택, 건강보험 이런 부분에서 국민들은 좋습니다. 말씀주신대로 부동산에는 소유자 입장에서 조금 세금이 부담이 경감되니까 특히 강남이나 고가주택은 3분의1정도는 금액이 크고 3분의1 감소됐는데 주택시장에는 좋은 소식입니다. 호재이고 국민들에게 호재인데 정부 입장에서 세원 마련에 애로사항이 발생할 것으로 보고 있습니다.


▷세금부담 경감되는 거 관련해서 부자감세 논란에 대해서 얘기가 있는 것 같아요. 어떻게 보세요.

▶부자 감세라고 할 수 없고 일단 주택가격이 하락했으니까 법에 따라서 적용하는 건 맞는 얘기고 다만 이미 이런 일이 벌어질 거라고 대충 시장에서 예상됐지만 주택가격이 높을 때 부담이 되는 세금이라고 해서 세금을 많이 완화했지 않습니까? 그 부분이 오비이락이 됐죠, 정부입장에서. 공약을 지키려다가 정부를 운영하는 입장에서 적정 세원은 확보해야 하는데 부자감세 도와주다가 세원 마련에 애로사항이 발생하니 공정시장 가입비를 60에서 80로 올린다고 하니까 그 부분에 대해서 부자 분들도 불만이 있을 거고 일반 국민들 입장에서는 예전에 세제를 완화하는 것 때문에 부자감세라고 했는데 공시가격이 떨어지니까 썩 좋게 보이는 않겠죠. 개인적으로 보면 좋지만 국가를 위해서는 좋은 모습은 아니라고 말씀드립니다.


▷지금 공시지가와 실거래가가 역전되는 현상이 나타나고 있는데 어떻게 보세요.

▶몇 군데고 전부 그런 건 아니고 대부분은 연말에 계산을 했기 때문에 거의 비슷한 수준이거든요. 공시가격이 예전 시세의 70 수준이었는데 적용하고 나면 67, 68대로 다운될 겁니다. 급락이 일어난 지역들은 일부 역전 현상이 있을 텐데 이의신청해서 4월 21일부터 이의신청하고 나면 조정이 될 거라고 보고 있습니다.


▷세금 걱정이 줄어들게 되면 주택거래가 활발해지지 않겠냐는 얘기도 나옵니다.

▶저는 미미하다고 봅니다. 세금 부분만 갖고 부동산이 움직이는 게 아니라 경제 상황, 소득 수준, 금리 상황, 중요한 건 집값. 적정한 집값이면 부담 능력이 있는 분들이 시장에 등장해서 도움이 되겠지만 지금 시장 상황은 경제 상황도 그렇고 무역 적자가 1년째 적자고 여러 가지 상황들이 공격적으로 긍정적으로 시장을 바라보는 상태가 아니어서 제한적으로 작용될 것 같습니다.


▷지금 부동산시장이 저점을 찍고 반등하고 있다는 소식이 들립니다.

▶그거는 시장을 긍정적으로 확대해석하는 분들 입장에서 그렇게 표현할 수 있는데 저는 중간 입장에서 객관적으로 시장을 바라보면 MB때 말씀드리면 주택규제완화 부동산 정책을 완화하는 정책들이 지금 정책하고 거의 유사합니다. 그때는 글로벌금융위기 터지고 나서 주택최저량이 서울 아파트 월 거래량이 1100대까지 내려갔습니다. 대책을 던지고 나니까 바로 6개월 동안 7천, 8천대, 6천대 거래량으로 폭증합니다. 지금은 뉴스에서 보셔서 아시겠지만 2천대 겨우 넘잖아요. 그만큼 결론은 금리가 다른 점이 있고 주택가격이 MB정부 때는 PIR지수라고 해서 부담수준이 소득의 6.9에서 7, 8배 수준이었는데 지금은 서울 지역에 오면 20에 가까우니까 18정도 되니까 갭이 있잖아요. 그러니까 시장에 큰 영향이 없고 특례보금자리론으로 인해서 주로 이번에도 거래량을 보면 6억대가 많습니다. 그 부분이 많이 늘었지 전체적으로 시장에 영향을 주기에는 한계가 있다고 보고 바닥으로 보는 건 성급하고 미국이 금리를 올려서 시장에 도움이 안 되는 악재죠. 금리가 계속 유지될 거고 올해 입주 물량이 많지 않습니까? 서울 강남 2만 세대가 올해 안에 들어오는데 역전세도 있고 여러 가지 악재들이 많기 때문에 제가 볼 때는 특례보금자리론이 소진되면 시장이 다시 다운스텝, 다시 추가 계단식으로 하락할 수 있다고 보고 있습니다.


▷정부의 특례보금자리론 간단히 설명해 주시면 좋겠습니다. 그리고 주택시장에 어떤 도움이 될지 짚어주시면 좋겠습니다.

▶특별한 겁니다. 왜냐하면 국제 간 협약에 의해서 시행되는데 소득이 부담할 수 있는 능력 선에서 대출을 해주라는 게 전 세계금융협약인데 그 협약에 따르면 지금처럼 특례보금자리론이 금리 협약의 예외 사항입니다. 소득이 신용점수가 등급제가 점수제로 바뀌었는데 신용점수제가 0에서 1000점까지인데 500점이 중간인데 지금 특례보금자리론에 해당하는 분들의 심사기준의 마지노선이 272점입니다. 그러면 소득이 안 돼도 대출을 해주겠다. 마치 미국 서브프라임 때 소득이 안 되는 분들 대출을 해주는 양상이랑 비슷합니다. 그러나 활용하는 분들도 계시겠죠. 지금 아니면 대출을 못 받으니까. 조건 안 따지고 5억까지, 9억의 주택에 대해서 최대 5억까지 소득도 안 따지고 많은 분들이 해서 거래량이 늘어나고 있는데 56 소진됐으니까 나머지 40 소진되면 인위적인 유효수요가 없지 않겠습니까? 그 뒤에 시장에 대해서 우리가 보수적으로 대처하는 게 맞을 것 같습니다.


▷한국경제연구원이 올해 집값이 3.3 하락할 거라고 전망을 했더라고요. 어떻게 보세요.

▶저는 조금 더 하락할 것 같습니다. 3.3 수치는 경제학자들이 쓰는 수치를 가지고 계산하셨을 텐데 수치가 대한민국 역사상 부동산에서 수치가 맞은 적이 한 번도 없습니다. 방향성만 맞는 거고 얼마 전에 한국은행 통화신용정책보고서에서도 올해 한국주택 부동산은 하락할 거다. 5, 10 얘기했지 않습니까? 중요한 것은 그 범주에서 여러 가지 경제 요인들을 체크해 보니까 한국경제연구원, 한국은행이든 저도 개인적으로 보는 입장에서도 하락은 이어질 것 같고 하락의 폭은 외부변수하고 연결되겠죠. 미국 금리를 많이 올리면 더 내려갈 수 있고 경제 가 잘 넘어가면 그분들이 말씀하신 것처럼 작은 조정은 폭이, 끝날 수 있고 그건 예측할 수 없지만 분명한 것은 하락은 이어질 거라는 건 합리적인 판단이라고 합니다.


▷윤석열 정부가 부동산 규제를 많이 풀어줬는데 시장에서 아직 효과는 나타나지 않고 있다고 봐야 하는 걸까요?

▶접하시는 언론보도는 나타난 거로 나오지 않습니까? 나타난 건 사실이죠. 거래량이 1천대에서 2천대로 서울 아파트가 올랐고 전국 아파트 거래량은 1만 5천대에서 3만대로 2배로 늘었어요. 경기도도 마찬가지고. 거래량은 늘었는데 그 거래량이 소득이 늘거나 경제가 좋아서 앞으로 집값이 상승할 거라는 기대감에 따른 거라 정상적인 주택가격 상승이 아니고 특례보금자리론이라는 특수상황하고 규제완화, 투자를 했을 때 나중에 실거주 안 해도 해도 전매제한도 풀 수 있고 여러 가지 규제완화 덕분에 풀려진 건데 특례보금자리론이 끝나는 시점에서는 돈이 없으니까 당연히 수요가 줄겠죠. 효과는 있었지만 MB때는 특례보금자리론이 없음에도 불구하고 월 1천대인 거래량이 7, 8천대로 늘었잖아요. 지금은 2, 3천도 잘 못 가고 있습니다. 그런 거를 볼 때는 예전보다 집값이 비싸거나 우리의 경제나 시장 수요자들의 주택부담능력이 약해졌다는 거고 결론은 집값이 내려와야 시장 균형을 찾아갈 것 같습니다.


▷전세가격 상향도 짚어주시면요.

▶전세가격은 올해 안에 내년 상반기까지 이어질 것 같습니다. 다만 전세 하락폭은 줄어들겠지만 입주물량이 너무 많습니다. 올 한해 40만호 이상이 입주를 하거든요. 특히 서울, 경기 15만호 정도 들어오는데 20만호 가까이, 특히 서울 같은 경우 강남 4구는 위험합니다. 입주물량이 2만 400가구 들어오는데 그중에서 대단지 좋은 아파트도 1만 2천 가구 돼서 보통 한 지역에 1만 가구 들어오면 경기가 좋을 때도 역전세 현상이 벌어집니다. 지금은 역전세 상황 속에서 입주물량이 터지니까 올 한해는 전세가격은 하방 압력으로 진행될 거라고 보시는 게 맞고 내년 초 2022년 고점에 전세계약 맺은 분들 만기가 2024년이잖아요. 2024년 초까지도 그런 현상은 국지적으로 계속 이어질 것 같습니다.


▷집 구매 해야 할지 말아야 할지 고민하는 분들에게 어떤 얘기 해주고 싶으세요.

▶충분히 지켜보시는 게 좋고 변동성이 심할 때는 파도가 지나간 다음에 배를 띄우는 게 낫고 다만 자산이 축적된 상태에서 너무 값이 급하게 올라서 접근하지 못했던 분이 이번에 많이 내려왔잖아요. 그 가격이 본인이 부담할 수 있는 수준이라면 특히 가정이 있거나 가정의 평화가 중요한 분들은 제가 볼 때 어느 정도 하락이 조정돼서 하락폭이 과다한 지역들은 매수해도 큰 무리는 없을 것 같고 그리고 청약에 대해서 청약분양까지 저렴한 쪽으로 가고 있으니까 청약현장에 관심을 많이 갖고 접하시면 좋은 대처방안이 될 것 같습니다.


▷지금까지 한문도 전 연세대 교수와 말씀 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▶감사합니다.